この時期、ボーナスの運用先をまだ決められずに普通預金口座に眠ったまま…、という人も結構いらっしゃるかもしれません。特に、住宅ローンを返済している場合は、投資信託などで運用に回すか、預金で様子を見るか、それとも住宅ローンの繰上返済に回すか、選択肢が多い分、気がついたら時間だけが過ぎていた…、なんてことも多いみたいです。

そこで、今回は、「繰上返済に回すか、それとも運用に回すほうがトクか？」という疑問を解決するための指針となるよう、繰上返済の「本当の効果」をお伝えします。

まず、下の＜図1＞をご覧ください。3,000万円を金利3.0％、30年返済で借りた人が、36回目（3年後）の返済時に100万円強の予算で一部繰上返済（期間短縮型）を行った場合の例です。
この場合、繰上げによって、36回目の残高である約2,806万円から100万円減った「2,706万円」程度にローン残高が減りますので、その辺りの金額をローンの償還予定表から探すと「54回目」（約2,703万円）。この結果、「54回－36回＝18回分」の期間短縮となり、この繰上げ（1,035,655円）による利息軽減効果は「総額：1,241,003円」だと計算できます。

ここまでは一般的な繰上返済の効果についての説明ですが、今回重要なのはここから先のお話です。

実は前に述べた約124万円の利息軽減効果は、今後27年間（30年－3年）の「トータル」の金額であって、繰上げを行った瞬間にこれだけトクするわけではありません。この先１年間で実際にどれくらいトクするかを確認してみましょう。

＜図2＞をご覧ください。繰上げをしなかった場合、１年後（48回目）の残高は「27,377,985円」。一方、繰上げを行った場合は返済回数が54回目に飛びますので、その１年後は「66回目」となり、残高は「26,310,829円」です。この結果、繰上げをしなかった場合と行った場合との１年後の残高の差額は「1,067,156円」（27,377,985円－26,310,829円）になりますね。でも、このうちの「1,035,655円」は繰上げで自分が支払った金額ですのでこちらを差し引くと、繰上げによる１年間の実際の効果は「31,501円」（1,067,156円－1,035,655円）でしかないことがわかるでしょう。この金額は、約103.6万円の繰上げ返済額に対して「3％」程度の割合ですので、図のローンを繰上返済した場合は、「繰り上げした金額が年3％程度で借金を減らす運用をしてくれる」ということになるわけです。この「3％」というのは、もうおわかりですね。…そう、「借りているローンの金利」なのです。

繰り返しますが、さきほどの「約124万円の利息軽減効果」というのは、あくまでも今後27年間の「トータル」の金額であって、繰上げを行った瞬間にこれだけトクをするわけではありません。この例では、約103.6万円を繰上げに回さずに運用して１年後に税引き後約106.7万円以上に増えるのであれば、「繰上げをしないで運用に回した方がトク」だということです。また、将来的には繰上げをするとしても、いまではなく殖やしてからのほうが有利だとも言えますね。つまり、税引き前だとこの１年間で4％弱の運用が可能かどうかが、いま繰上げを行うべきかどうかの損得の判断基準となるわけです。

ちなみに、いま繰上げをした場合は「342回目」（360回－18回）で返済が終了しますが、行わなかった場合はその時点で「約222.3万円」の残高があります。繰上げに回すはずだった「103.5万円」を25年半（342回－36回）運用して約222.3万円にするには、どれくらいの運用が必要かというと、やはり「年3％」（税引き後）なんですね。25年後には2倍強になるような運用（＝年3％程度の運用）ができると思うなら、繰上げはしなくてもいいというわけです。

結論としては、繰上返済は「ローン金利のパワーで借金を減らす運用をする」ことに相当します。したがって、いま借りている住宅ローンの金利が低い人ほど、繰上返済による効果は少ないわけで、
（1）ローン金利以上で殖やせる時代（あるいは殖やせる人）にとっては、繰上げよりも運用がトク
（2）殖やせる時代（あるいは殖やせる人）は、早く繰上げをするより、殖やしてから行った方がトクだということになるでしょう。以上の点とご自身のローン金利から、繰上返済をするか運用するかの判断を下してみてください。